鄭州房產稅大福利！普通住宅“免稅計算法”有變，這樣操作省下好幾萬！

王先生手握三套鄭州老房，持有時間分別為8年、6年和剛滿5年。

正愁賣房要繳大筆個稅的他，在稅務窗口僅憑一句話，就讓稅務人員點頭微笑：“您好，我想申請合并計算持有時間，賣其中一套滿五唯一的房子。”

原本需繳納數萬元的稅款瞬間清零。

在鄭州買賣二手房，尤其是那些有些年頭的老房子，“滿五唯一”的免稅優惠絕對是省錢利器！但很多鄭州老鄉可能不知道，咱鄭州在執行這個政策時，有個非常給力的“隱藏技能”——持有時間的合并計算，今天就給大家掰開揉碎講明白這個政策,手把手教你合法合規地省下真金白銀！

政策核心：“滿五唯一”是啥？為啥這么香？

說“合并計算”之前，咱得先把基礎打牢，國家為了鼓勵剛需、抑制炒房，對個人轉讓住房征收個人所得稅（簡稱“個稅”）,但給了個大優惠：

• “滿五唯一”免稅： 如果你賣的房子，同時滿足兩個條件：
  • “滿五”： 你拿到這個房子的產權證（或者契稅完稅證明）的日子開始算，到你賣房簽合同的日子，滿了5年。
  • “唯一”： 這個房子，是你和你的配偶，以及你們未成年子女名下，在鄭州市范圍內登記的唯一一套住宅（注意：是住宅！商鋪、寫字樓不算）。
• 滿足這倆條件，恭喜你！賣房賺的差價（專業叫“財產轉讓所得”），免征個人所得稅！ 這省下的可不是小數目，通常能占到房價差額的20%左右。

鄭州特色大招：持有時間可以“拼”起來！

好，關鍵來了！鄭州執行這項政策時，有一個非常重要的地方性理解和操作口徑,直接關系到你能不能享受免稅：

對于“滿五”這個時間要求，鄭州允許納稅人將其在鄭州市范圍內擁有的多套普通住房的持有時間進行合并計算！

啥意思？舉個接地氣的例子：

張大姐在鄭州有三套房子：

• 房子A：2014年1月買的（持有滿10年）
• 房子B：2018年3月買的（持有滿6年）
• 房子C：2020年5月買的（持有剛滿4年）

2024年5月），張大姐想賣掉房子C，如果只看房子C本身，只持有4年，不滿5年，賣的時候產生的差價要交20%的個稅,肉疼！

在鄭州，張大姐可以這樣做：

1. 選擇申請合并計算持有時間。 她可以向稅務部門申請，把她名下所有在鄭州的普通住宅（A、B、C三套）的持有時間合并起來計算。
2. 計算平均持有時間。 稅務部門會把這三套房子的持有時間加起來（10年 + 6年 + 4年 = 20年），然后除以房子的套數（3套），得出平均持有時間 ≈ 67年。
3. 判斷是否“滿五”。 這個平均持有時間（6.67年）超過了5年。
4. 檢查是否“唯一”。 張大姐賣掉房子C后，她家庭名下在鄭州就只剩下房子A和B了（兩套），不再是唯一住房了！她仍然不能享受“滿五唯一”免稅。

哎？張大姐的例子好像沒省到稅？別急！關鍵點在這里：

• 合并計算是針對“滿五”這個時間條件的！ 它解決了“時間不夠長”的問題。
• “唯一”這個條件必須同時滿足！ 合并計算時間，并不能讓你“變”出唯一性，張大姐的問題在于賣房后名下還有兩套，不符合“唯一”。

那怎么才能真正省到稅？再看個成功案例：

李大哥在鄭州也有三套房：

• 房子X：2013年買的（持有滿11年）
• 房子Y：2017年買的（持有滿7年）
• 房子Z：2019年買的（持有滿5年）

李大哥現在（2024年）想賣掉房子Z,并且他決定：

• 賣掉房子Z后，他和家人名下在鄭州就只有房子X和Y了（兩套），還是不符合唯一... 等等！李大哥有個妙招：
• 他計劃在賣掉房子Z之后，緊接著（在同一年內）再把房子Y也賣掉！

李大哥的操作：

1. 先賣房子Z（目標享受免稅）：
   • 申請合并計算三套房（X, Y, Z）的持有時間：(11年 + 7年 + 5年) / 3 ≈ 7.67年 > 5年 → 滿足“滿五”的時間要求（通過合并計算達成）。
   • 關鍵點： 賣房子Z時，他家庭名下登記有三套住宅（X, Y, Z）。他賣的是其中一套（Z），他需要證明房子Z是他打算用來申請“唯一”免稅的那套嗎？不！
   • “唯一”指的是交易完成（過戶）后，家庭名下在鄭州的住宅只剩一套！ 在賣房子Z的當下（交易發生時），他名下確實有三套。但只要在辦理房子Z過戶手續時，他能確保在房子Z過戶完成的那個時間點，他家庭名下在鄭州市范圍內登記的有效住宅只有兩套（X和Y）？不對！過戶完房子Z，名下就是X和Y兩套了，也不是唯一啊！

這里有個極其重要的概念澄清（鄭州執行口徑的核心）：

在鄭州，判斷“唯一”住房，是針對你正在賣的這一套房子本身而言的,具體是：

• 當你在辦理出售房屋Z的納稅申報和過戶手續時，你需要向稅務機關承諾并證明：這套正在交易的房屋Z，是你家庭（夫妻+未成年子女）在鄭州市范圍內擁有的“唯一”住宅嗎？不是！
• 正確的判斷時點是：在房屋Z完成產權轉移登記（過戶給買家）的那個瞬間，你家庭名下在鄭州市范圍內登記的有效住宅，是否只剩下唯一的一套？ 顯然，李大哥賣Z時，過戶完成后他還有X和Y兩套，不符合“唯一”。

李大哥的正確免稅路徑：

1. 先賣掉房子Y和房子X中的一套（假設先賣Y）：

   賣Y時，名下有三套（X, Y, Z），肯定不符合唯一，需要按差額20%或者全額1%-3%（看憑證）繳稅,這一步要出血。

2. 緊接著（最好在同一年度內，方便操作和計算），賣掉房子Z：
   • 在辦理房子Z的交易過戶時：
     • “滿五”判斷： 仍然可以申請合并計算，雖然房子Y剛賣掉，但合并計算通常看賣房時點你名下曾經擁有過的、符合合并條件的普通住宅，合并計算X, Y, Z的時間：(11年 + 7年 + 5年) / 3 ≈ 7.67年 > 5年 → 時間OK。
     • “唯一”判斷： 當房子Z過戶完成的那一刻，李大哥家庭名下在鄭州登記的有效住宅，就只剩下房子X這一套了！ → 符合“唯一”條件！
   • 出售房子Z產生的所得，符合“滿五唯一”條件，免征個人所得稅！ 成功省稅！

再舉個更簡單的成功例子：

陳阿姨有兩套鄭州房：

• 老房子M：2008年買（持有16年）
• 小房子N：2021年買（持有3年）

陳阿姨想賣掉小房子N（才持有了3年），如果單獨看N，不滿五,賣要交稅。

利用鄭州政策：

1. 申請合并計算： (M的16年 + N的3年) / 2 = 平均持有9.5年 > 5年 → 滿足“滿五”要求（通過合并計算達成）。
2. 賣N時判斷“唯一”： 當N過戶完成的那一刻，陳阿姨名下在鄭州只有老房子M這一套住宅了。 → 符合“唯一”條件！
3. 結果： 出售小房子N的所得，免征個人所得稅！ 把本來不夠五年的房子，通過和持有時間長的房子“拼時間”，再確保賣掉后只剩唯一一套,成功免稅。

玩轉“合并計算”，這些細節必須門兒清！

1. “普通住宅”是前提： 只有你名下的房子符合鄭州市當時規定的“普通住宅”標準（主要看面積和單價/總價，比如144平米以下，單價或總價在一定標準內），它們的持有時間才能合并，豪宅、商鋪、公寓（非住宅性質）不行，鄭州各個區域的普通住宅價格標準還不一樣（比如金水區和港區標準不同）,要以交易時點的標準為準。
2. 時間計算的起止點：
   • 起始點： 看房產證登記時間和契稅完稅證明上注明的時間，哪個在前就以哪個為準，比如你交了契稅但證還沒辦下來,就按契稅時間算。
   • 終止點： 就是你賣房時，簽訂的買賣合同上約定的產權轉移登記時間，或者實際辦理過戶受理的時間，簡單說,就是房子真正過到買家名下的時間點。
3. “唯一”的認定時點是“產權轉移完成時”： 這是最最關鍵的！免稅要求的是，在你賣的這個房子完成產權過戶登記的那一刻，你和你愛人、未成年的娃，你們全家在鄭州的房管系統里查出來，就只剩下一套登記在你們名下的住宅了，賣房過程中你名下有幾套不重要，重要的是過戶完成的那個瞬間，你是不是只剩唯一一套，這就要求你要安排好賣房的順序（像前面李大哥那樣），或者通過其他方式（如贈與、出售給子女等）先處理掉多余的房子，確保目標房子過戶時，達到“唯一”狀態。
4. 需要主動申請并提供證明： 稅務局不會自動幫你合并計算！賣房繳稅時，你得自己主動提出來，說“我要申請合并計算我名下普通住宅的持有時間”，你得把鄭州所有你（和家庭）名下的住宅情況說清楚，提供房產證、契稅票等證明持有時間的材料，配合稅務局核查，誠信申報是必須的,別想蒙混過關。
5. 繼承、贈與、析產得來的房子時間咋算？
   • 繼承、遺囑繼承： 持有時間可以從被繼承人（原房主）當初取得房子的時間開始算！這是個大福利，比如你爸2000年買的房，2010年過世你繼承過來，2023年你賣掉，就算你持有超過5年（按2000年起算）。
   • 贈與、非遺囑繼承（法定繼承）、離婚析產： 持有時間通常只能從你自己完成過戶登記、拿到新房本（或者新契稅票）的時間開始算，比如你2020年離婚分到一套房，2025年賣掉，只看你持有5年（從2020年算起）。
6. “家庭”范圍： 指的就是你、你合法的配偶，還有你們倆沒滿18歲的孩子，成年子女自己算一戶，公公婆婆、岳父岳父的房子，只要沒寫你們夫妻名,跟你們沒關系。

實操錦囊：用好政策，省稅不踩坑

1. 賣房順序是門學問： 如果你有多套房想陸續出手，優先賣掉持有時間相對短、或者不是“滿五唯一”的房子，利用合并計算讓這套“短時間房”在交易時滿足“滿五”的時間要求，同時確保這套房過戶完成后，你家庭名下只剩唯一一套房（或者為后續操作只剩一套鋪路），最后剩的那套“獨苗”，以后賣的時候，只要它本身持有時間夠長（通常都夠），自然就是“滿五唯一”免稅了，千萬別先賣那套持有時間最長的“唯一”房,那可能讓后面賣房失去合并計算的優勢。
2. 材料準備要齊全： 申請合并計算時，務必帶齊所有相關房產的：
   • 不動產權證書（房產證）原件及復印件。
   • 契稅完稅證明原件及復印件（非常重要，確定時間起點）。
   • 戶口本、結婚證（或離婚證及協議/判決書）、身份證（證明家庭成員關系）。
   • 如果涉及繼承、贈與，還需要提供公證書、遺囑、贈與合同、原房主的契稅票/房產證復印件等能證明原始取得時間的材料。
   • 如實填寫稅務部門的申報表、承諾書（特別是關于“唯一”住房的承諾）。
3. 提前咨詢最穩妥： 政策細節和稅務所的實操可能偶有差異，尤其涉及復雜情況（如多次交易、繼承贈與混合、時間久遠憑證缺失等）。強烈建議在賣房簽合同前，帶上你所有房產的信息，親自跑一趟房子所在地的稅務局辦稅服務廳，找窗口工作人員詳細咨詢，模擬計算一下，別怕麻煩，這關系到真金白銀！也可以撥打納稅服務熱線咨詢。
4. 警惕“唯一”承諾風險： 簽“唯一”承諾書時，務必確保在過戶完成那一刻你真的能符合唯一，如果因為其他原因（比如配偶名下突然冒出你不知道的房子），導致過戶完成時查出不是唯一，這就涉嫌虛假申報，輕則補稅罰款加滯納金，重則可能影響信用甚至承擔法律責任,務必對自己家庭房產狀況了如指掌！

常見疑問掃雷區

• 問：我在外地（比如洛陽）還有房子，影響鄭州的“唯一”認定嗎？
  • 答：不影響！ “唯一”只看鄭州市行政范圍內登記的住宅，你在北上廣深哪怕有十套房，只要在鄭州只有一套（過戶完成后），就符合鄭州的“唯一”要求。
• 問：我賣的是房改房、經適房、集資房，能合并計算嗎？
  • 答：關鍵看它現在是不是被認定為“普通住宅”，房改房、經適房（已補繳土地出讓金轉完全產權）、符合條件的集資房，通常也被視為住宅性質，只要交易時符合鄭州市普通住宅標準，其持有時間一般可以參與合并計算,最好帶上產權證明去稅務局確認。
• 問：合并計算有時間限制嗎？比如我20年前有套房，賣了，現在賣房還能算那套的時間嗎？
  • 答：通常不行。 合并計算的對象，一般是指在你要賣房的當下（申報納稅時），你家庭名下仍然登記在冊的、在鄭州市范圍內的所有普通住宅，已經賣掉過戶的房子，其持有時間通常不再計入,規則是計算你當前擁有的房產。
• 問：離婚了，“唯一”怎么算？
  • 答：主要看離婚協議/判決書對房產的分割約定，以及過戶完成情況，比如協議約定房子歸你，在辦理出售這套房子的手續時，判斷“唯一”住房，看的是你和你的未成年子女（如果你有撫養權）名下的鄭州住宅情況，你前妻/前夫名下的房子跟你無關了（前提是已析產過戶清楚），離婚析產后的房子,持有時間通常從析產過戶到你名下開始算。

鄭州這個允許合并計算普通住宅持有時間的政策，對于擁有多套房產、尤其是部分房產持有時間不足5年的家庭來說，絕對是一個寶藏級的省稅工具！它為解決“時間差”問題提供了合法途徑，但用好這個工具的關鍵，在于深刻理解“合并計算解決‘滿五’時間要求”和“過戶完成時點必須滿足鄭州唯一住宅”這兩個核心要件,并做好周密的規劃和材料準備。

賣房是大事，稅負差異動輒幾萬甚至十幾萬，在做出決策前，務必理清自己名下所有房產的“家底”，算好時間賬，必要時帶上所有材料，去稅務局當面問清楚，摸透規則，合法籌劃，讓咱鄭州老鄉在房產交易中，真真正正享受到政策帶來的實惠，把該省的錢，穩穩當當地省下來！專業的事多問問專業人士，別讓信息差“吃掉”你的血汗錢！

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